주택임대차보호법 일부개정법률안

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(민홍철의원 대표발의)

의 안 번 호	22026		발의연월일 : 2023. 5. 16. 발 의 자 : 민홍철ㆍ김두관ㆍ허 영 임호선ㆍ박상혁ㆍ한정애 한준호ㆍ이학영ㆍ이장섭 허종식 의원(10인)

제안이유

최근 전세사기 피해가 전국적으로 확산하는 가운데 피해 다발 지역인 인천 미추홀구에서만 1천 500호가 넘는 주택이 경매로 넘어간 사건이 있었으나 피해 세입자들은 보증금을 돌려받지 못한 채 길거리로 내몰릴 처지에 놓여 있음.

이와 같이 전세사기가 가능했던 이유는 세입자가 주택의 정확한 시세를 알 수 없고, 금리인상 등으로 주택가격이 하락했음에도 집주인이 주택의 시세를 부풀려 임차보증금을 과도하게 책정하여 실질적으로 경매가 진행되어도 주택가 대비 전세보증금이 더 높아 임대차보증금을 전액 회수하지 못하는 현상이 발생한 것임.

또한, 현행법은 소액임차인들에 대하여 최우선변제특권을 인정하고는 있으나 대통령령에 의해 서울은 보증금이 1억 6천 500만원 이하인 경우 그 중 5천 500만원에 한하여 최우선변제권이 인정되어 위 규정으로 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인은 소수에 불과하다는 비판이 제기되고 있는바 전세사기 방지 대책을 마련하려는 것임.

주요내용

가. 임차보증금 한도를 두어 주택 공시가격의 100% 또는 실거래가격의 70%이내로 제한하고, 다세대주택 또는 다가구주택인 경우에는 주택의 가액을 임대 세대의 총 가구수로 나눈 금액을 기준으로 보증금 한도를 책정함으로써 주택가 대비 전세보증금이 높아 임대차보증금을 회수하지 못하는 상황을 방지하고자 함(안 제3조의8 신설).

나. 소액임차인에 해당되는 경우 소액보증금을 전액 보장하는 것으로 하고, 대항력을 갖춘 소액임차인이 확정일자를 받는 것과 동시에 전세권을 설정한 것과 같은 효력이 있는 것으로 의제하는 규정을 마련하여 소액임차인을 최대한 보호하려는 것임(안 제8조 및 제8조의2).

법률  제        호

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주택임대차보호법 일부개정법률안

주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제3조의8을 다음과 같이 신설한다.

제3조의8(보증금 한도) ① 임차보증금의 한도는 주택 공시가격의 100분의 100 또는 실거래가격의 100분의 70 이하의 범위에서 정한다. 다만, 다세대주택 또는 다가구주택인 경우에는 주택의 가액을 임대 세대의 총 가구수로 나눈 금액을 기준으로 한다.

② 제1항에 따른 주택의 가액은 임대차 계약일의 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조, 제17조 및 제18조에 따른 공시가격 또는 실거래가격으로 한다.

제8조의 제목 중 “보증금 중 일정액의”를 “소액보증금의”로 하고, 같은 조 제1항 전단 중 “임차인은 보증금 중 일정액을”을 “소액임차인은 보증금을”로 하며, 같은 항 후단 중 “임차인은”을 “소액임차인은”으로 하고, 같은 조 제3항 본문 중 “임차인 및 보증금 중 일정액의”를 “소액임차인의”로 하며, 같은 항 단서를 삭제하고, 같은 조에 제4항을 다음과 같이 신설한다.

④ 제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 소액임차인은 확정일자를 받은 날부터 전세권을 설정한 것과 같은 효력이 있는 것으로 본다.

제8조의2제1항 중 “임차인 및 보증금 중 일정액의”를 “소액임차인의”로 한다.

부      칙

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제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(보증금 한도 및 소액보증금의 보호에 관한 적용례) 제3조의8, 제8조 및 제8조의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

신·구조문대비표

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현 행	개 정 안
<신 설>	제3조의8(보증금 한도) ① 임차보증금의 한도는 주택 공시가격의 100분의 100 또는 실거래가격의 100분의 70 이하의 범위에서 정한다. 다만, 다세대주택 또는 다가구주택인 경우에는 주택의 가액을 임대 세대의 총 가구수로 나눈 금액을 기준으로 한다. ② 제1항에 따른 주택의 가액은 임대차 계약일의 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조, 제17조 및 제18조에 따른 공시가격 또는 실거래가격으로 한다.
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.	제8조(소액보증금의 보호) ① 소액임차인은 보증금을 --------------------------------------------------------------. -------- 소액임차인은 -------------------------------------------------------------------.
② (생 략)	② (현행과 같음)
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.	③ ----------------------------- 소액임차인의 ---------------------------------------------------------------------------------. <단서 삭제>
<신 설>	④ 제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 소액임차인은 확정일자를 받은 날부터 전세권을 설정한 것과 같은 효력이 있는 것으로 본다.
제8조의2(주택임대차위원회) ① 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 심의하기 위하여 법무부에 주택임대차위원회(이하 “위원회”라 한다)를 둔다.	제8조의2(주택임대차위원회) ① -----------------------------소액임차인의 ---------------------------------------------------------------------------------------.
② ∼ ⑤ (생 략)	② ∼ ⑤ (현행과 같음)
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